Co warto wiedzieć o działaniach Trumpa mających na celu upublicznienie Fannie Mae i Freddie Mac

Prezydent Trump powiedział w tym tygodniu, że może wprowadzić na giełdę pożyczkodawców mieszkaniowych Fannie Mae i Freddie Mac, kończąc tym samym 17-letnią kontrolę federalną nad dwoma centralnymi częściami rynku nieruchomości w USA — krok, który został przyjęty z zadowoleniem przez sojusznika Trumpa i znanego inwestora z Wall Street, Billa Ackmana.

Zakończenie kurateli Fannie i Freddie — które gwarantują biliony dolarów kredytów hipotecznych — byłoby skomplikowane, a krytycy twierdzą, że jest ryzykowne. Plan zrobienia tego w pierwszej kadencji pana Trumpa nie doszedł do skutku . Ale prezydent mówi, że zdecyduje „w niedalekiej przyszłości”, czy spróbować ponownie, wskazując na powrót firm do rentowności od czasu przejęcia ich przez rząd w 2008 r.

„Fannie Mae i Freddie Mac radzą sobie bardzo dobrze, sprzedając mnóstwo GOTÓWKI, a czas wydaje się być odpowiedni” – napisał pan Trump w Truth Social w środę wieczorem — co wywołało dwucyfrowy wzrost akcji następnego dnia zarówno Fannie, jak i Freddie, które są przedmiotem obrotu pozagiełdowego, a nie na głównej giełdzie.

Pomysł wprowadzenia na giełdę dwóch przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd od lat cieszy się pewnym poparciem, a zwolennicy twierdzą, że Fannie i Freddie mogłyby lepiej funkcjonować, gdyby uwolniono je spod kontroli federalnej. Uwolnienie Fannie i Freddie mogłoby również przynieść korzyści niektórym inwestorom, którzy kupowali akcje tych firm na przestrzeni lat, obstawiając ewentualne wydzielenie gigantów hipotecznych przez rząd federalny.

Jednym z największych — i najbardziej głośnym — jest Ackman, którego fundusz hedgingowy Pershing Square Capital Management zainwestował w Fannie i Freddie ponad dekadę temu. Firma jest największym prywatnym posiadaczem Fannie, z nieco ponad 115 milionami akcji według danych S&P Capital IQ — wartymi ponad 1,2 miliarda dolarów według ceny z piątku. Ackman powiedział w czwartkowej rozmowie o wynikach finansowych, że Pershing Square posiada łącznie około 220 milionów akcji Fannie i Freddie.

Inni główni udziałowcy obu przedsiębiorstw to Capital Research and Management Company, która ma największy znany pakiet akcji w Freddie (350 milionów dolarów) i drugi co do wielkości pakiet akcji w Fannie (ponad 1 miliard dolarów), według S&P Capital IQ. Paulson & Co., założony przez miliardera Johna Paulsona, również w pewnym momencie zainwestował w Fannie i Freddie, jak donosił Wall Street Journal w 2021 r. — choć wielkość jego obecnego pakietu akcji nie jest jasna.

Od czasu, gdy pan Trump został ponownie wybrany w zeszłym roku, Ackman publicznie naciskał na X, aby zakończył federalną opiekę nad Fannie i Freddie, nazywając to dobrą umową dla podatników, która mogłaby wygenerować rządowi nawet 300 miliardów dolarów. W styczniu Pershing Square przygotował prezentację zatytułowaną „Sztuka umowy”, która przedstawiła sprawę bardziej szczegółowo.

„Trump lubi duże interesy, a to byłaby największa umowa w historii. Jestem pewien, że uda mu się ją zrealizować” – napisał Ackman w X w grudniu .

Kiedy pan Trump ogłosił w środę, że „bardzo poważnie rozważa” ten pomysł, Ackman odpowiedział na X emoji z kciukiem do góry. Podczas czwartkowej rozmowy o wynikach finansowych Ackman powiedział: „Jesteśmy niezwykle zachęceni ogłoszeniem prezydenta”. Ackman powiedział również w czwartek, że firma nie była świadoma żadnych planów administracji Trumpa dotyczących uwolnienia Fannie i Freddiego spod kurateli.

Znany ze swojej ostrej strategii inwestycyjnej i zakładów w erze pandemii , Ackman w ostatnich miesiącach wywołał poruszenie swoimi poglądami politycznymi. Poparł pana Trumpa w 2024 r. i skrytykował kierownictwo Uniwersytetu Harvarda za sposób, w jaki radzi sobie z protestami wojennymi Izraela z Hamasem.

Sceptycy uwolnienia Fannie i Freddie, tacy jak demokratyczna senator Elizabeth Warren, odrzucili ten pomysł, ostrzegając, że może on przynieść korzyści inwestorom, ryzykując zakłóceniem rynku kredytów hipotecznych.

„[Prezydent] nie przyszedł do Kongresu z żadnym planem dla Fannie Mae i Freddie Mac – a ostatnią rzeczą, której potrzebujemy, jest ich prywatyzacja w sposób, który nagradza Wall Street, a jednocześnie podnosi ceny nieruchomości dla osób, które już mają problemy z kupnem domów” – powiedział Warren, ustawodawca z Massachusetts i czołowy demokrata w senackiej komisji bankowej, w oświadczeniu dla CBS News.

Rzecznik Białego Domu Harrison Fields powiedział w oświadczeniu: „Administracja Trumpa zobowiązała się do wzmocnienia Federal Housing Finance Agency (FHFA), aby realizować misję prezydenta polegającą na przywróceniu marzenia o posiadaniu własnego domu dla wszystkich Amerykanów. Wszelkie rozważane działania zostaną starannie ocenione w bezpieczny i solidny sposób, aby zrealizować historyczny plan prezydenta”.

Pershing Square Ackmana odmówił komentarza dla CBS News. FHFA — która nadzoruje Fannie Mae i Freddie Mac — nie odpowiedziała na prośbę o komentarz.

Rząd stworzył Fannie Mae i Freddie Mac — lub, bardziej formalnie, Federal National Mortgage Association i Federal Home Loan Mortgage Corporation — w XX wieku, a Fannie Mae sięga czasów Wielkiego Kryzysu. Zasadniczo kupują kredyty hipoteczne od pożyczkodawców, takich jak banki, i łączą je w gwarantowane papiery wartościowe zabezpieczone hipotekami, które mogą być sprzedawane wszelkiego rodzaju inwestorom — przestrzeń znana jako wtórny rynek kredytów hipotecznych.

Celem tej pracy jest wprowadzenie większej ilości pieniędzy do krajowego systemu pożyczek mieszkaniowych, ułatwiając przeciętnym rodzinom kupno domu. Fannie Mae opisuje siebie jako „kręgosłup 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu”.

Przez dziesięciolecia Fannie i Freddie były spółkami publicznymi, chociaż wielu obserwatorów uważało, że działały w oparciu o „domniemaną gwarancję”, że rząd zainterweniuje, jeśli któraś ze spółek zacznie mieć kłopoty.

Ale po tym, jak kryzys kredytów hipotecznych wywołał recesję w 2008 r., administracja Busha uratowała Fannie i Freddie i objęła je federalnym zarządem, aby uchronić je przed upadkiem. Od tego czasu FHFA skutecznie kontrolowała obie firmy. To porozumienie niekoniecznie miało być trwałe, ale trwało ponad dekadę, a obie firmy dokonywały miliardowych płatności na rzecz rządu .

Naciski na rząd, aby zakończył kuratelę nad Fannie i Freddie, narastają od lat. Niektórzy krytycy uważają, że firmy te niesprawiedliwie dominują w branży kredytów hipotecznych i uważają, że wypełniają rolę , którą powinien odgrywać sektor prywatny . Inni zwolennicy prywatyzacji, tacy jak Ackman, twierdzą, że może ona przynieść podatnikom nieoczekiwany zysk , częściowo dlatego, że w rezyduum po kryzysie finansowym rząd ma prawo kupić prawie 80% akcji obu firm.

Przeciwnicy prywatyzacji twierdzą, że może ona spowodować wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych , zwłaszcza jeśli Fannie i Freddie nie będą już postrzegane jako objęte ochroną rządu . Jednak to, jak to się potoczy, może zależeć od tego, jak rząd zdecyduje się zakończyć kuratelę i czy nadal oferuje jakąś formę gwarancji. Agencja kredytowa Fitch Ratings stwierdziła, że ​​utrzyma ocenę długu Fannie i Freddie na poziomie podobnym do długu rządu USA, jeśli firmy utrzymają federalną ochronę, ale jeśli nie, zostaną ocenione osobno — i mogą spaść, jeśli ich dominacja na rynku się zmniejszy.

Ryzyko wyższych kosztów kredytów hipotecznych może być poważną przeszkodą w erze wysokich stóp procentowych. Sekretarz Skarbu Scott Bessent powiedział Bloombergowi na początku tego roku , że „wszystko, co zostanie zrobione wokół bezpiecznego i solidnego uwolnienia [Fannie i Freddie], będzie zależało od wpływu długoterminowych stóp procentowych kredytów hipotecznych”.

Częściowo z tego powodu, jak napisał w swojej nocie z piątku Jaret Seiberg, analityk w TD Cowen, firma spodziewa się, że administracja Trumpa będzie wprowadzać zmiany w Fannie i Freddie „wolniej i bardziej rozważnie” niż w przypadku innych kwestii, np. taryf.

„Cła mogły mieć wpływ na giełdę, ale nie spowodowały natychmiastowych podwyżek cen w Walmart czy Dollar General. Natomiast cena kredytów hipotecznych będzie reagować na każde podsumowanie i rozwój wydarzeń” – napisał Seiberg. „To sprawia, że ​​koszt polityczny jest bardziej bezpośredni i daje prezydentowi mniej miejsca na zmianę stanowisk, niż zrobił to w przypadku handlu”.

W swojej pierwszej kadencji Departament Skarbu pana Trumpa zaproponował zakończenie kurateli Fannie i Freddiego . Chociaż pierwsza administracja Trumpa ostatecznie nie podjęła tego kroku, wprowadziła pewne zmiany w sposobie działania obu instytucji.

Pershing Square Ackmana nazwał uwolnienie Fannie i Freddie „niedokończonymi sprawami pierwszej administracji Trumpa” w swojej prezentacji w styczniu. Firma przedstawiła możliwy plan przekształcenia Fannie i Freddie w niezależne spółki publiczne: zasugerowała przeprowadzenie pierwszej oferty publicznej do 2026 r. dla Fannie i 2027 r. dla Freddie, a następnie umożliwienie rządowi federalnemu sprzedaży swoich udziałów w ciągu pięciu lat.

Ale nie jest jasne, jak — lub czy w ogóle — administracja Trumpa może kontynuować ten pomysł. Podczas przesłuchania w Senacie na początku tego roku dyrektor FHFA William Pulte powiedział, że uważa, że ​​jakiekolwiek zakończenie kontroli rządu nad Fannie i Freddie musi być „niezwykle przemyślane”.

„Chociaż ich kuratela nie powinna być bezterminowa, każde wyjście spod kurateli musi być starannie zaplanowane, aby zapewnić bezpieczeństwo i stabilność rynku nieruchomości bez presji na wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych” – powiedział Pulte.